FAQ
Keine Anlageart vermittelt so viel Sicherheit, Schutz vor Inflation und Wertzuwachs wie die Immobilie, vorausgesetzt der Standort stimmt. Die Auswirkungen der Inflation, das auf und ab den Börsen, die Entgleisungen der Finanzmärkte und der wachsenden Staatsschulden konnten den Immobilien nichts anhaben. Immobilien- und Grundbesitzer haben wirtschaftlich betrachtet am besten alle Kriege und Wirtschaftskrisen überstanden. Da selbst Staatsanleihen keinen sicheren Hafen mehr bieten, bleiben für den Anleger nur noch Edelmetalle und Immobilien. Da allerdings weder Gold, Silber oder Platin keine laufenden Zinserträge z.B. für ein Altersein-kommen abwerfen, bleibt am Ende nur die gute alte Immobilie. Genau darauf basiert unser Geschäftsmodell. Sachwerte als Fundament – für mehr Liquidität und die Möglichkeit nachhaltiger Vorsorge.
Eine Immobilie ist tatsächlich nicht pauschal für jeden geeignet. So verlockend Immobilienbesitz besonders in Krisenzeiten angepriesen wird, ist er im Einzelfall gerade für den „normalen“ Privatanleger kritisch zu prüfen. Der Erwerb geht mit Darlehensbelastungen, Kosten für Notar, Grundbuch, Steuern und Maklerkosten einher, die allein schon ca. 10% des Kaufpreises ausmachen können. Damit also die Immobilie wirklich zu einer sicheren Säule der eigenen Vorsorge wird, sollten einige Grundvoraussetzungen erfüllt sein:
- Die monatlichen Darlehensraten sollten nicht mehr als ein Viertel des laufenden Haushalts-Nettoeinkommens betragen. Es sollte genügend Geld zum Leben verbleiben.
- Beim Kauf sollten mindestens 30% der Erwerbskosten als Eigenkapital eingesetzt werden.
- Konsultation eines Fachmanns, z.B. eines Sachverständigen, der den Wert und die Bauqualität, die Lage, Infrastruktur und Nachhaltigkeit bei Vermietung realistisch einzuschätzen weiß.
- Die Bewirtschaftung der Immobilie sowie die Zahlung von Zins und Tilgung sollten auch im möglichen Krankheitsfalle, bei Berufs- oder Erwerbsunfähigkeit oder bei Arbeitslosigkeit sichergestellt sein.
Sind mindestens diese Bedingungen gegeben, lassen sich einige interessante Konzepte umsetzen.
Vom Neubau eines Eigenheims, dem Kauf und der Sanierung eines vermieteten Renditeobjekts, dem Mietkauf einer eigengenutzten oder Anlageimmobilie, der Nutzung von Steuervorteilen bei Denkmalimmobilien oder Objekten in städtischen Sanierungsgebieten.
Auf eine objektive Selektion kommt es an! Wir suchen und prüfen alle Objekte konsequent nach einem festen Profil mit strengen Kriterien. Dabei spielen neben der Objektgeographie, der Makro- und Mikrolage, der vorhandenen und geplanten Infrastruktur sowie dem wirtschaftlichen Umfeld, der Objektbeschaffenheit und Gebäudestruktur, dem zu erwartenden Sanierungsaufwand, der Ausstattung, der Mindestrendite, den möglichen Wachstumspotentialen, den Vermietungsas-pekten, etc., auch die Nutzungs- oder Umnutzungsmöglichkeiten eine entscheidende Rolle. Hier nutzen wir neben eigenen Erfahrungen und Fachkenntnissen auch den Expertenrat externen Spezialisten. Dabei arbeiten wir für Sie nach dem Grundsatz: Empfehle nur das, was Du auch selbst kaufen würdest!
Beim Mietkauf erwirbt man eine Immobilie normalerweise „auf Raten“. Der Käufer leistet in der Regel eine Anzahlung und trägt den Restbetrag in Form von Raten ab. Dieser Restbetrag wird verzinst. Der Verkäufer „spielt“ quasi die Bank für den Käufer. Nach vollständiger Ratenzahlung wird der Käufer erst Eigentümer der Immobilie. Bis dorthin steht der Käufer mittels Eigentumsvormerkung in Abteilung II des Grundbuches, während der Verkäufer noch bis zur vollständigen Abzahlung Eigentümer in Abteilung I des Grundbuches bleibt.
Hierbei handelt es sich um eine ganz spezielle Mietkauf-Variante für Kapitalanleger, z.B. bei Interesse an einer Eigentumswohnung, ohne dass eine Bankfinanzierung im Spiel ist. Im Gegensatz zum herkömmlichen Mietkauf gibt es 3 wesentliche Unterscheidungs- und damit Alleinstellungsmerkmale, was einen 3-fachen Nutzen bedeutet:
- Erstens, Sie werden SOFORT Eigentümer – das ist völlig neu!
- Zweitens, Sie erbringen lediglich einen selbst gewählten Eigenanteil und zahlen KEINERLEI RATEN, denn dass übernimmt ein anderer für Sie!
- Drittens, Bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises finanzieren wir einfach ZINSFREI vor. Wir „spielen“ also die Bank für Sie – allerdings ohne Zinsen und Kreditrisiko!
Aus diesem Grunde funktioniert dieser Spezial-Mietkauf auch völlig unabhängig von Einkommen und persönlicher Bonität, ohne Schulden und ohne Schufa! Deshalb ist er gerade für jüngere, Ältere oder Selbständige gut geeignet. Dadurch, dass Sie mit geringem Aufwand bereits vorzeitig Eigentümer werden, können Sie von Beginn an einen wesentlich höheren Gegenwert Ihr Eigen nennen. Daraus ergeben sich noch weitere Vorteile.
Beim Kauf einer Immobilie kommen auf den Käufer neben dem Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten hinzu. Diese sind die Grunderwerbsteuer mit ca. 3,5% bis 5,5% (je nach Bundesland), Notar-und Gerichtskosten mit ca. 1,5% sowie Maklergebühren in Höhe von ca. 3% bis 8% (je nach Makler). Somit können sich die Nebenkosten auf ca. 11%-13% bewegen.
Beim Erwerb einer Immobilie fallen sogenannte Grunderwerbsteuern an. Diese betragen in den meisten Bundesländern regelmäßig 3,5% des notariell beurkundeten Kaufpreises. In einigen Ländern beträgt diese Steuer bereits bis zu 5,5% der Bemessungsgrundlage. Diese Steuer wird auf der Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben und steht den Bundesländern zu. Bei Abschluss eines notariellen Kaufvertrages belehrt ein Notar regelmäßig darüber, dass für die Zahlung dieser Steuer, wie auch für andere Kosten des Kaufvertrages, sowohl der Käufer als auch der Verkäufer gesamtschuldnerisch haften, unabhängig von der getroffenen Regelung zur Steuer- und Kostentragung im Notarvertrag.
Sie wenden sich einfach mit Ihrem Anliegen an recohyp und beauftragen uns mit der Vermarktung. Dabei ist es notwendig, Ihre Vorstellungen genau zu besprechen, insbesondere, was den Kaufpreis betrifft sowie die wichtigsten Unterlagen, wie z.B. Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Kubatur-, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Flurkarte, Lageplan, Grundbuchauszug, Miet- und Pachtverhältnisse, Betriebskosten, den Energiepass, Hausversicherungen, Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, Teilungserklärung bei aufgeteilten Objekten nach §8 WEG, etc., an uns zu übergeben. Wenn Sie über eine amtliche Bauplanmappe oder ein Verkehrswertgutachten verfügen, umso besser. Danach wird eine Vereinbarung getroffen, entweder ein Verkaufsauftrag oder ein Makler-Alleinauftrag geschlossen.
Weil wir den Markt kennen und uns täglich mit sämtlichen Abläufen auseinandersetzen. Wir kennen Kunden und haben Kontakte zu anderen Maklern, die entsprechende Immobilien suchen. Dies erhöht ganz erheblich die Verkaufschancen. Wir haben Zugang zu Behörden und Kenntnis zu allen amtlichen Vorgängen, umfangreiche Erfahrungen zu notariellen Vertragsgestaltungen und tragen zudem das volle Kostenrisiko für Werbung und Verkauf.
Darüber hinaus bieten wir Ihnen das AI-Konzept –Alternativ & Innovativ-, d.h., sowohl lukrative Immobilienschnäppchen als auch eine umfangreiche, exklusive Finanzierungsstrecke mit einer Reihe von Sonderkrediten und Finanz-Lösungen auch ohne Bank und Schufa. Ehrliche und umfassende Beratung zeichnet unser Team aus. Aber das sagt jeder. Besonders schwierige Fälle machen erst den Unterschied deutlich. Hier kann unser Kunde auf alle wichtigen Spezialisten aus Immobilien- und Finanzexperten, wie z.B. Gutachter, Architekten, Recht- und Steuerexperten zurückgreifen.
Zum einen bereiten wir den Verkauf professionell vor, indem wir alle Unterlagen aufbereiten und ein Exposé erstellen. Daneben nutzen wir unsere vorhandene Klientel, welche als potentielle Kaufinteressenten in Frage kommt. Hierzu nutzen wir zusätzlich verschiedene Netzwerke. Zum anderen sind die Werbemaßnahmen unter Nutzung aller herkömmlichen und modernen Medien sehr vielgestaltig und werden aktiv betrieben, dies jedoch nur nach Rücksprache mit Ihnen. Besichtigungen werden aktiv organisiert und durchgeführt. Bei der Auswahl des richtigen Käufers beraten wir Sie und geben wichtige Empfehlungen.
Für den Verkauf und die Präsentation Ihrer Immobilie gegenüber potentiellen Interessenten werden, insbesondere für die Erstellung eines Exposés u.a. Werbemaßnahmen, aussagefähige Unterlagen benötigt, wie z.B. Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Kubatur-, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Flurkarte, Lageplan, Grundbuchauszug, Miet- und Pachtverhältnisse, Betriebskosten, den Energiepass, Hausversicherungen, Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, Teilungserklärung bei aufgeteilten Objekten nach §8 WEG, etc. Wenn Sie über eine amtliche Bauplanmappe verfügen oder über ein Verkehrswertgutachten, umso besser.
Ein Makler-Alleinauftrag stellt eine Vereinbarung zwischen Makler und Kunde dar. Er bindet beide Parteien für einen festgelegten Zeitraum (z.B.3, 6 oder 12 Monate) und gibt jedem die nötige Rechtssicherheit. Diese Vereinbarung ist für sich genommen kostenfrei und regelt lediglich eine Courtage im Erfolgsfalle, also wenn wir als recohyp tatsächlich einen Käufer gefunden haben, welcher einen notariellen Kaufvertrag unterschreibt. Ein weiterer Vorteil besteht für den Verkäufer darin, dass er sein Objekt nicht „streut“, was negative Auswirkungen auf den Kaufpreis haben könnte, weil häufig der Eindruck erweckt wird, dass der Verkäufer seine Immobilie schnell und unter Druck verkaufen muss. Durch mehrere eingeschaltete Makler würde der Verkäufer also nicht mehr Interessenten finden. Diese würgen ggf. von mehreren Maklern unterschiedliche Angebote und Kaufpreise erhalten, was zu erheblichen Irritationen führt und keinesfalls Vertrauen erweckt und somit zur Wertminderung Ihrer Immobilie führt.
Natürlich, doch sollte überlegt werden, ob dies wirklich sinnvoll ist, da die Maklercourtage für den Interessenten dennoch fällig werden würde. Gerade bei eigenen Bekannten oder Verwandten gestalten sich zudem Kaufverhandlungen nicht selten besonders schwierig. Hier könnte möglicherweise ein unabhängiger Makler als neutrale Drittperson mit all seinen Erfahrungen besser dienen. Der Vorteil läge darin, dass wir die Kaufverhandlungen aufgrund umfassender Kenntnisse zu den örtlichen Gegebenheiten, zur Bausubstanz, vorhandener Nachfrage, Vermietungssituation, etc., professioneller und schneller führen können und eine Vielzahl von Werbemöglichkeiten nutzen. Schließlich soll der höchstmögliche Kaufpreis für Sie erzielt werden. Wir bereiten zudem den Notartermin vor, prüfen die Bonität des Käufers und begleiten die gesamte Vertragsabwicklung.
Ein Grundstücksgeschäft (Kauf- oder Verkauf) stellt ein sogenanntes formgebundenes Rechtsgeschäft dar, weil es anspruchsvoller, in der Regel größer und mit mehreren Risiken verbunden ist. Hier werden in der Regel erhebliche Geldbeträge des hart ersparten Vermögens eingesetzt bzw. Darlehen von Banken aufgenommen oder abgelöst, was sich häufig sehr komplex gestaltet. Um die Vertragsparteien neutral und sachgerecht zu beraten bzw. mögliche Risiken zu Lasten einer Partei von vorn herein auszuschließen, ist die Mitwirkung einer Amtsperson in Person eines Notars vorgesehen. In der Regel findet eine Vorbesprechung statt, in der alle Vorstellungen und Ziele besprochen werden, gefolgt von einem Kaufvertragsentwurf, den insbesondere Privatpersonen, mindestens 14 Tage vor Beurkundung einsehen und prüfen können muss. Dies ist im Beurkundungsgesetz, § 17, geregelt. Vor und während der Beurkundung haben alle Vertragsparteien das Recht, sämtliche rechtliche Unklarheiten zu erörtern, Änderungen und Ergänzungen zu veranlassen. Der Notar erläutert den Ablauf der vertraglichen Abwicklung und belehrt zugleich auch über die Kosten und Haftungsfragen sowie die rechtliche Tragweite, gerade in Bezug auf die Verbindlichkeit des Vertrages.
Ihre Immobilie sollte einen gepflegten und ordentlichen Eindruck machen, soweit dies möglich ist.
Kurz vor Besichtigung ist es sinnvoll, das Haus oder die Wohnung zu lüften, falls dieses leer stehen sollte. Bei Vermietung ist es sehr hilfreich, wenn der oder die Mieter Bescheid wissen. Die Fragen des Interessenten sollten Sie beantworten können, wann z.B. eine Sanierung stattgefunden hatte und wie alt z.B. die Dacheindeckung ist. Beantworten Sie dabei nur die Fragen, welche den Interessenten auch wirklich bewegen, keine privaten Details. Bei sämtlichen technischen oder Standortdetails der Immobilie sollten Sie großzügig auf uns verweisen. Wir haben alle Unterlagen dabei und können durch kompetentes und selbstbewusstes Auftreten den zweiten Teil des guten Eindrucks vermitteln.
Der Verkehrswert (auch Marktwert) einer Immobilie „… wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ (Auszug: Baugesetzbuch) Sehr üblich ist das Vergleichsverfahren. Wir als Makler können eine realistische Bewertung für Sie vornehmen: Neben Informationen d es Gutachterausschusses beim Landratsamt ziehen wir im Vergleich zu weiteren Objekten unsere Erfahrungswerte hinzu. Dabei beziehen wir wertmindernde oder werterhöhende Faktoren in die Beurteilung mit ein. Hierzu bedarf es umfassender Marktkenntnisse sowie Marktbeobachtungen.
Der Besitzübergang, auch Übergang von Nutzen und Lasten bezeichnet, erfolgt entsprechend den Regelungen des notariellen Kaufvertrages, in der Regel jedoch nach erfolgter Kaufpreiszahlung. Häufig wird als der Termin der auf die vollständige Kaufpreiszahlung folgende 1. eines Monats gewählt. Eine Regelung des Besitzübergangs vor Kaufpreiszahlung kann mit erheblichen Risiken für alle Parteien verbunden sein. Der Übergang von Nutzen und Lasten bezeichnet den Zeitpunkt, ab wann der Käufer für alle laufenden Kosten der Immobilie, wie z.B. Versicherungen, Wasser-, Heizkosten, Grundsteuer, etc., aufzukommen hat. Parallel hätte der Käufer im Falle eines vermieteten Objekts zugleich Anspruch auf sämtliche Mietzahlungen.
Der Energiepass eines Gebäudes gibt die Energieeffizienz an, spiegelt also den energetischen Zustand einer Immobilie wieder und macht Immobilien damit vergleichbar. Man unterscheidet nach Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis kennzeichnet den zu erwartenden Energiebedarf eines Gebäudes, dessen Werte durch technische Analysen der Heizanlage sowie der Gebäudesubstanz ermittelt werden. Der Verbrauchsausweis spiegelt das individuelle Nutzungserhalten der Verbraucher eines Objekts wider.
Als Eigentümer muss ich das sogenannte Wohngeld (auch Hausgeld und Rücklage genannt) an den Wohnungseigentumsverwalter entrichten, der praktisch die Rolle des Eigentümers inne hat. Dazu zählen die Verwalterkosten (i.d.R. Miet- und Mietsonderverwaltung), die Kosten zur Bewirtschaftung der Einheit oder des Objekts. Dabei ist die Höhe der Betriebskosten in der II. Berechnungsverordnung exakt geregelt. Diese umfassen z.B. die Kosten für den Hausmeister, die Gebäudereinigung, die Kosten für Heizung und Warmwasser, Wartung der Anlagen, Straßenreinigung und Müllabfuhr, etc. Von diesen Kosten kann im Falle einer Fremdvermietung ein Teil auf den Mieter in Anrechnung auf dessen Betriebskostenvorauszahlung gebracht werden. Weitere Posten für den Eigentümer sind die Kapitalkosten, die Abschreibung sowie die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, welche mindestens der Höhe der linearen Abschreibung entsprechen sollten. Im Falle von Leerstand des Objekts käme das sogenannte Mietausfallwagnis, also die Leerstandskosten hinzu. Vor Erwerb einer Eigentumswohnung sollte man daher durch Einblick in die Wirtschaftspläne genau prüfen, welche Kosten der Käufer zu zahlen verpflichtet ist.
Alle Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte werden in sogenannten Grundbüchern geführt (sogenannter Grundbuchzwang). Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt desjenigen Amtsgerichts geführt, in dessen Bezirk sich das betreffende Grundstück befindet. Es ist insbesondere für Käufer einer Immobilie wichtig, um sich im Vorfeld über die Rechtsverhältnisse des Grundstücks informieren zu können, z.B. über etwaig eingetragene wertmindernde Rechte oder Vorlasten, Ansprüche Dritter, Grundschulden von Banken oder Hypotheken. Ein Grundbuchblatt besteht aus einem Deckblatt mit Bezeichnung des Amtsgerichts, der Gemarkung sowie der Blatt-Nummer. Es folgt das Bestandsverzeichnis mit den Angaben zum Grundstück selbst, wie z.B. der laufenden Nummer der Flure und Flurstücke, der Gemarkung, der Lagebezeichnung und Anschrift sowie der Grundstücksgröße. Hiernach folgt die Abteilung I, welche Aufschluss über die Eigentumsverhältnisse und deren Grundlage gibt. Die Abteilung zwei beinhaltet die sogenannten Lasten (Grunddienstbarkeiten, Reallasten, Erbbau-, Vorkaufs- und Nießbrauchsrechte) und Beschränkungen (z.B. Zwangsversteigerungs- und Insolvenzvermerke). Die Abteilung II des Grundbuches ist vorgesehen für Grundpfandrechte, also bspw. Grundschulden wegen eines aufgenommenen Darlehens, Hypotheken oder auch Rentenschulden.