Checkliste 2 : Der notarielle Kaufvertrag
Mit nur 30 Fragen auf der sicheren Seite – so wird Ihr Kaufvertrag wasserdicht!
1. Form:
Ein Grundstückskaufvertrag muss in jedem Falle vor einem Notar abgeschlossen werden. Zwei Wochen vor Vertragsabschluss muss ein Entwurf beiden beteiligten Personen vorliegen.
2. Alles komplett?
Haben Sie neben dem Notarvertrag auch alle übrigen Unterlagen, wie z.B. eine genehmigte Baubeschreibung, Grundrisse und Bauakte, Lageplan und einen beglaubigten Grundbuchauszug?
3. Prüfung:
Ein Kapitel für sich. Haben Sie den Vertrag nebst allen Unterlagen bereits von einem Juristen und dem Steuerberater und/oder von Ihrem Bankberater prüfen lassen? Nehmen Sie sich hierzu ausreichend Zeit!
4. Grundbuch:
Haben Sie das Grundbuch selbst eingesehen und stimmen alle Daten, wie Sie im Entwurf des Kaufvertrages wiedergegeben wurden? Wichtig sind auch alle Rechte und Belastungen. Der Notarvertrag muss den Hinweis erhalten, dass der Notar das Grundbuch eingesehen hat.
5. Eigentümer:
Aus dem Grundbuch ergibt sich der Eigentümer. Sollte sich dieser bei der Beurkundung durch eine andere Person vertreten lassen, so muss diese über eine notarielle Vollmacht verfügen.
6. Änderungswünsche:
Sollten Sie Änderungswünsche haben oder Ergänzungen oder Streichungen im Vertragsentwurf wünschen, so kann dies sowohl vor oder auch während des Notartermins jederzeit erfolgen.
7. Eckdaten korrekt?
Sind aus Ihrer Sicht alle Eckdaten, wie Kaufpreis, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Balkon- und Terrassenanteile, übrige Nutzfläche, Zahl der Räume, Stellflächen, Garagen, Ausstattungen genannt?
8. Kaufpreis:
Dieser muss nach Angabe der Gesamtsumme auch zusätzlich aufgeteilt sein in die Anteile für Bausubstanz und Grund und Boden – wichtig für das Finanzamt und damit für Ihre Steuervorteile.
9. Baurechtlicher Zustand:
Aus dem Kaufvertrag muss eindeutig hervor gehen, ob es sich um ein unbebautes, erschlossenes, unerschlossenes oder bebautes Grundstück handelt und womit es bebaut ist.
10. Auflassungsvormerkung:
Der Vertrag muss zur Sicherung Ihres Eigentumsverschaffungsanspruchs eine Auflassungsvormerkung, auch Eigentumsvormerkung, enthalten, damit der Verkäufer das Objekt vor Eigentumsumschreibung nicht nochmals verkaufen oder mit weiteren Eintragungen belasten kann.
11. Einrichtungsgegenstände:
Sind alle Einrichtungsgegenstände oder Zubehörstücke, welche Sie im Rahmen des Kaufvertrages und des Kaufpreises verhandelt haben, detailliert mit Einzelpreisen im Vertrag aufgeführt?
12. Hausgeld/Wohngeld:
Prüfen Sie, ob im Kaufvertragsentwurf bei ETW die Höhe Hausgeldzahlung enthalten ist und ob sich der Verkäufer nicht im Rückstand befindet. Dies sollte ausdrücklich bestätigt werden, da Sie sonst für die Nachzahlungen haften und zur Kasse gebeten werden.
13. Kaufpreisfälligkeit:
Es muss geregelt sein, dass der Kaufpreis erst zur Zahlung fällig wird, wenn sämtliche Genehmigungen seitens des Notars eingeholt sowie der lastenfreie Übergang der Immobilie sichergestellt sind.
14. Erschließungskosten:
Hat der Vertrag berücksichtigt, wer möglich anfallende Erschließungskosten oder andere Kosten, wie. z.B. Straßenausbau-beiträge, zahlt? Ggf. muss der Eigentümer geleistete Zahlungen versichern.
15. Zusätzliche Unterlagen:
Sie sollten versuchen, dem Verkäufer eine Versicherung abzuringen, sämtlich fehlende oder noch von Ihnen gewünschte Unterlagen und Urkunden zu beschaffen, wie z.B. den Energiepass o.ä.
16. Instandhaltungsrücklage:
Bestehen Sie darauf, dass im Kaufvertrag der Preis für die ETW und die Höhe der darauf entfallenden Instandhaltungsrücklage ausgewiesen ist. Dieser Teil ist frei von Grunderwerbssteuern.
17. Mietanspruch:
Sie sollten genau festlegen, wann Sie Anspruch auf alle Mieten haben, ob z.B. mit Zahlung des Kaufpreises oder erst mit Ihrer Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch.
18. Besitzübergang (Nutzen und Lasten):
Legen Sie den Besitzübergang oder auch Übergang von Nutzen und Lasten, der häufig auch mit dem Termin Ihres festgelegten Mietanspruches identisch ist und darüber hinaus den Zeitpunkt für alle Zahlungspflichten des Käufers regelt, mit Zahlung des Kaufpreises oder Eigentumswechsels fest.
19. Vorkaufsrecht:
Prüfen Sie, ob seitens der Gemeinde oder einer anderen Behörde ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht oder nicht. Diese sogenannte Vorkaufsrechtsanfrage übernimmt jedoch auch der Notar von Amts wegen und holt diese ein.
20. Grunderwerbssteuer:
Die Grunderwerbssteuer beträgt zwischen 3,5% und 5%, je nach Bundesland und bildet keine Fälligkeitsvoraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises. Sie wird i.d.R. vom Käufer getragen. Allerdings haften Käufer wie auch Verkäufer für deren Erfüllung, wie auch für die übrigen Nebenkosten.
21. Versicherungen:
Denken Sie daran, dass die Wohngebäudeversicherung Kraft Gesetzes zunächst auf Sie übergeht. Sie haben 30 Tage nach Eigentumsumschreibung (Grundbuch) ein außerordentliches Kündigungsrecht.
21. Versicherungen:
Denken Sie daran, dass die Wohngebäudeversicherung Kraft Gesetzes zunächst auf Sie übergeht. Sie haben 30 Tage nach Eigentumsumschreibung (Grundbuch) ein außerordentliches Kündigungsrecht.
22. Teilungserklärung:
Sollte die Teilung noch nicht im Grundbuch vollzogen sein, sollten Sie prüfen, ob die Baubehörde bereits verbindlich die Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Aufteilungsplan erteilt hat.
23. Geplanter Umbau:
Planen Sie vor einer Neuvermietung einen Umbau, so lassen Sie die genaue Baubeschreibung sowie die Zustimmung des Verkäufers im Vertrag mit aufnehmen. Gleiches gilt für eine Modernisierung.
24. Mängel und gesundheitliche Belastungen:
Achten Sie darauf, dass der Verkäufer im Kaufvertrag zusichert, dass ihm keine versteckten Mängel oder gesundheitlichen Belastungen bekannt sind (Altlasten im Boden, Ausdunstungen von Holzschutzmitteln und Formaldehyd, asbesthaltiges Material).
25. Schädlinge:
Haben Sie die Zusicherung des Verkäufers, dass das Gebäude oder die ETW frei von Schwamm, Hausbock und anderen Schädlingen wie Schaben, Wanzen und Kugelkäfern ist? (Verkäufer haftet)
26. Auszug des Verkäufers:
Wohnt der Vermieter selbst in der ETW und zieht nicht fristgerecht aus, so sollte vorher im Kaufvertrag eine Minderung des Kaufpreises vereinbart werden, die allemal besser ist als eine nachträgliche Mietzahlung, welche Sie sogar versteuern müssen.
27. Mietbindung – geförderter Wohnungsbau:
Hat Ihnen der Verkäufer zugesichert, dass keine Mietbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegt, insbesondere dann, wenn Sie keinen Vorteil aus dem sozialen Wohnungsbau haben?
28. Gewährleistungsansprüche:
Hat der Verkäufer die eventuell noch bestehenden Gewährleistungsansprüche gegen seine Handwerker an Sie rechtswirksam übertragen/abgetreten?
29. Gewerbliche Nutzung:
Falls das Objekt ganz oder teilweise gewerblich genutzt ist, sollte der Verkäufer erklären und vom Notar belehrt werden, dass keine Umsatzsteuerrückstände bestehen.
30. Erbbaurechts-Verträge:
Achten Sie darauf, dass Sie frei über das Erbbaurecht verfügen können und ggf. das Objekt auch ohne Probleme wieder verkaufen können. Ist auch ein Vorkaufsrecht für Sie vereinbart?
Sehr gerne beantworten wir Ihnen all Ihre weiteren Fragen im persönlichen Gespräch, damit Sie sicher und zufrieden Ihr Immobiliengeschäft abwickeln können.