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Checkliste 1 : Erwerb Anlage-/ Renditeimmobilien

Mit nur 27 Fragen auf der sicheren Seite – so wird Ihre Anlage zum Erfolgskonzept!

1. Vorüberlegungen bei Kauf:

  Haben Sie bereits konkrete Vorstellungen, welche Anlageimmobilie, wie z.B. eine Eigentumswohnung (ETW) oder ein Mehrfamilienhaus (MFH) als Vermietungsobjekt angeschafft werden soll?

2. Eigene Vorstellungen:

  Will ich die Anlageimmobilie bis zu meinem Ruhestand als Renditebringer nutzen und später einmal selbst beziehen, damit ich im Alter mietfrei wohnen kann?

3. Nur Rendite oder spätere Selbstnutzung?

  Ein Kapitel für sich. Idealerweise sollten mindestens 20-30% Eigenkapital auf die Gesamtinvestition inkl. Nebenkosten eingesetzt werden. Die Rate sollte nie mehr als 25% des Einkommens betragen.

4. Finanzielle und steuerliche Grundüberlegungen:

  Ist die Anschaffung einer/mehrerer ETW oder eines MFH als Globalobjekt sinnvoll? Wofür reicht das finanzielle Budget und/oder steuerliche Potential?

5. Kapitalanlage wieder verkäuflich?

  Lohnt sich überhaupt eine Anlageimmobilie. Eine Wiederverkäuflichkeit sollte mindestens gegeben sein. Der Verkaufspreis sollte dann den Einkaufspreis zzgl. Nebenkosten übersteigen.

6. Die Suche kostet Zeit und Geld:

  Auf der Suche nach einer geeigneten Renditeimmobilie sollten viel Zeit für mehrere Besichtigungen, Vergleiche von mehreren Anbietern und Geld für Fahrtkosten und ggf. für Kost und Logi einplanen.

7. Mehrmaliges Besichtigen:

  Zur Sicherheit sollten Sie Ihre Wunschimmobilie für Anlagezwecke mindestens zwei Mal besichtigen!
Ratsam sind, abweichend von Maklervorschlägen, unterschiedliche Wochentagen und Tageszeiten.

8. Standort und Umfeld prüfen:

  Die Lage und das Umfeld spielen eine zentrale Rolle für den Wert und die Wertentwicklung, wie auch für die nachhaltige Renditeerzielung. Machen Sie sich unbedingt ein eigenes Bild!

9. Lagebeeinträchtigungen vorhanden?

  Gibt es Umstände, die die Lage und das Umfeld beeinträchtigen, wie z.B. eine Autobahn, übermäßige Lärmentwicklung durch Industrie oder Abgas-Immissionen, Umweltbelastungen, etc.?

10. Infrastruktur:

  Ist die Infrastruktur ausreichend entwickelt, dazu gehören nicht nur Zufahrtsstraßen, sondern auch Bus- und Bahnanbindungen, die Nähe zu Wirtschaftsstandorten, Schulen, Kindereinrichtungen, Ärztehäuser, Versorgungs- und Einkaufsmöglichkeiten. Welche künftigen Planungen gibt es?

11. Standortentwicklung:

  Ist die Entwicklung des Standortes sowie dessen Umfeld als positiv zu beurteilen? Welche Zukunftschancen hat die betreffende Stadt/Gebiet? Wird es Mietzuwachs oder -fluktuation geben?

12. Lagebeurteilung nach Mieten und Preisen:

  Je vertrauter die Gegend ist, desto besser. Hier können Sie die Miet- und Kaufpreisentwicklung besser und realistischer selbst einschätzen, bzw. vertraute Personen befragen.

13. Objekt aus Mietersicht:

  Wie bewerten Sie die Wohnlage aus Sicht eines Mieters? Gut? Mittel? Schlecht? Mittlere Wohnlagen sind eher günstig.
Was könnte eine Mietersuche erschweren oder zu Mietproblemen führen?

14. Einkalkulieren von Mietausfällen:

  Vor einer Investition und ggf. Darlehensaufnahme sollte das Risiko sinkender Mieten oder sogar der Mietausfall (Mietausfallwagnis) einkalkuliert werden, um böse Überraschungen zu vermeiden!

15. Wirtschaftliche Eckdaten vorher einholen:

  Ist der Kaufpreis im Vergleich realistisch und würden diese auch Profis bezahlen? Liegen alle Mietverträge, aber auch Vergleichsmieten und ggf. der Mietspiegel und Abrechnungen vor?
Vergleichszahlen für Kaufpreise und Miete findet man im Internet, Tageszeitungen und Anzeigen.

16. Wirtschaftspläne einsehen oder einsehen lassen:

  Wie hoch sind die Zahlungen für Hausgeld und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, die Verwalterkosten? Sind umlagefähige Betriebskosten auf den Mieter und die nicht umlagefähigen Kosten, die der Eigentümer zu zahlen hat, exakt berechnet und vollständig ausgewiesen?

17. Bewertung Objektzustand:

  Hier sollten aussagefähige Objektunterlagen mit Zeichnungen und Dokumentationen zu allen Reparaturen und Sanierungen / Modernisierungen, Um- und Einbauten, verfügbar sein.

18. Sachverständiger empfohlen:

  Grundsätzlich sollte vor jedem Kauf ein Gutachter oder eine sachverständige Person, Architekt oder Bauingenieur hinzugezogen werden, um die Bausubstanz auf evtl. Mängel zu prüfen.

19. Teilungsakte und Gemeinschaftsordnung:

  Wichtig ist der Blick in die notarielle Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung, die alle Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft regelt. Auch hier gilt – alle Protokolle einsehen!

20. Erwerbsnebenkosten bekannt?

  Diese setzen sich aus Grunderwerbssteuern, den Notar- und Grundbuchkosten sowie bei Maklervermittlung aus dessen Honorar zusammen und können bei ca. 10-12% des Kaupreises liegen. Grunderwerbssteuern können z.B. unterschiedlich hoch sein, je nach Bundesland!

21. Hausverwaltung und Neuvermietung, Abrechnungen:

  Für eine solide Bewirtschaftung und Verwaltung ist eine Wohnungsverwaltung als Ansprechpartner unerlässlich. Sie kümmert
sich um die Nebenkostenabrechnung, den Hausmeister und Neuvermietung.

22. Notarieller Kaufvertrag prüfen lassen:

  Der meist vom Verkäufer durch seinen Notar entworfene Kaufvertragsentwurf sollte sehr genau durch einen unabhängigen Berater (ggf. auch Steuerberater, Bankberater, etc.) geprüft werden.

23. Renditebetrachtung:

  Wie viel wird heute und künftig in die Immobilie investiert. Hier sollte insbesondere der sogenannte Reparaturstau beachtet werden, der die Rendite sinken lässt. Mittel- und langfristig sollten die Rendite (ohne Ansatz von Abschreibungen!) höher sein als bei festverzinslichen Wertpapieren.

24. Liquiditätsbetrachtung:

  Achten Sie darauf, dass es bei Mietausfällen oder Mietkürzungen zu fi nanziellen Unterdeckungen im Vergleich zur Kreditrate kommen kann. Hier sollte ein ausreichend langer Puffer eingebaut sein.

25. Zukunftsprognose:

  Wie wird sich voraussichtlich der Wert der Immobilie in der Region entwickeln, wie die Mieten, die Kosten für Bewirtschaftung und Instandhaltung? Und wie Ihr zu versteuerndes Einkommen?

26. Steuerliche Betrachtungen:

  Diese bitte immer mit einem Steuerberater abstimmen. Steuervorteile sollten jedoch nicht bei der Aufstellung einer langfristigen Finanzierung eingerechnet werden, weil Zins und Tilgung auch dann erbracht werden müssen, wenn Steuervorteile kleiner als angenommen oder ganz ausfallen sollten.

27. Bankfinanzierung:

  Ein Kapitel für sich. Idealerweise sollten mindestens 20-30% Eigenkapital auf die Gesamtinvestition inkl. Nebenkosten eingesetzt werden. Die Rate sollte nie mehr als 25% des Einkommens betragen.